Sabato 14 novembre, alle 12:00 in punto, si chiude la finestra per offrire sui terreni agricoli ISMEA 2026 del lotto periodico. In tutto le proprietà in vendita sono 499, sparse dalla Sicilia al Trentino, e arrivano dalla nona edizione della Banca nazionale delle Terre Agricole. Per chi ha meno di 41 anni c’è un motivo in più per guardarle da vicino: il prezzo si può pagare a rate semestrali fino a trent’anni. La procedura però ha tempi stretti e qualche trappola da conoscere prima di premere «invia».

In breve Ci si registra gratis sul portale della Banca delle Terre Agricole, si sceglie il terreno e si presenta l’offerta online, mai sotto la base d’asta nel lotto periodico. Si versa con bonifico una cauzione del 10%, poi si conferma dal link ricevuto via PEC. Scadenza: 14 novembre 2026, ore 12:00. Il lotto permanente resta aperto fino all’aggiudicazione.

Che cos’è la Banca delle Terre Agricole e perché i terreni sono 499

La Banca Terre Agricole è l’inventario pubblico dei fondi rustici che ISMEA, l’ente vigilato dal Masaf, rimette sul mercato. L’ha istituita la legge 154 del 2016, all’articolo 16. Contiene soprattutto terreni rientrati all’Istituto dopo operazioni fondiarie andate male: contratti risolti, inadempimenti, aggiudicazioni revocate.

Il 1° luglio ISMEA aveva annunciato 253 terreni nel lotto periodico, per 8.863 ettari e oltre 121 milioni di euro di base d’asta, più 266 nel lotto permanente (5.271 ettari). A Terra Madre, a fine settembre, il totale presentato era sceso a 499. I comunicati non spiegano i 20 lotti mancanti. Due spiegazioni plausibili, non confermate: il ritiro dei fondi i cui ex assegnatari hanno sanato la posizione durante la «vetrina» (le richieste erano ammesse fino al 13 settembre) e le vendite già concluse nel lotto permanente, dove si compra in ogni momento.

Lotto periodico per regione (dati ISMEA al 1° luglio 2026)

Regione	Terreni	Ettari	Base d’asta (mln €)	Media €/ha*
Sicilia	101	2.337	32,99	14.113
Puglia	24	1.327	15,12	11.396
Toscana	17	1.279	12,53	9.795
Basilicata	10	741	10,47	14.132
Umbria	8	667	9,80	14.685
Calabria	16	640	6,88	10.752
Sardegna	18	588	4,99	8.485
Altre 11 regioni	59	1.285	28,29	22.025
Totale	253	8.864	121,06	13.658

* Elaborazione della redazione: base d’asta complessiva divisa per gli ettari. È una media aritmetica, non un prezzo di mercato: i singoli lotti variano molto per coltura, giacitura e dimensione.

Terreni agricoli ISMEA 2026: lotto periodico e lotto permanente

I due lotti seguono logiche diverse. Il periodico raccoglie i terreni fino al terzo tentativo di vendita: le offerte si accettano solo dalle 12:00 del 14 settembre alle 12:00 del 14 novembre e non possono scendere sotto la base d’asta. Ogni tentativo andato a vuoto abbassa il prezzo di un quarto.

Il permanente accoglie i fondi rimasti invenduti dopo tre tentativi. Qui si può offrire in qualsiasi momento, finché il terreno non viene aggiudicato o ritirato, e sono ammesse anche offerte in ribasso, fino a un minimo del 35% della base d’asta: lo dicono i Criteri e il comunicato ISMEA del 25 settembre. La FAQ ufficiale parla invece di un «limite massimo del 35%»: prima di un’offerta molto bassa, chiedete conferma all’URP di ISMEA. Niente rate, però: la rateizzazione resta riservata ai primi tre tentativi.

Lotto periodico e lotto permanente a confronto

	Lotto periodico	Lotto permanente
Terreni inclusi	Fino al 3° tentativo di vendita	Invenduti dopo 3 tentativi
Quando offrire	14 set (h 12) – 14 nov 2026 (h 12)	Sempre, fino ad aggiudicazione o ritiro
Offerte sotto base	No	Sì, fino a un minimo del 35% della base d’asta (Criteri; la FAQ usa una formula diversa)
Periodo offerte concorrenti	Fino al 14 novembre	30 giorni di calendario
Pagamento rateale giovani	Sì	No
Cauzione	10% base d’asta	10% base d’asta

Come partecipare all’asta, passo dopo passo

Ci si registra gratis sul portale (valgono le credenziali di ismea.it). Poi la sequenza è questa:

1. Studiate la scheda del terreno: codice, superficie, base d’asta, situazione urbanistica. L’offerta vale come accettazione dello stato di fatto e di diritto: si compra a corpo, non a misura.
2. Versate la cauzione con bonifico intestato a ISMEA, pari al 10% della base d’asta. In causale scrivete «deposito cauzionale» e il codice del terreno, poi caricate la ricevuta sul portale.
3. Compilate l’offerta: codice del terreno, prezzo in cifre e lettere, IBAN, dichiarazioni sostitutive sui requisiti e un indirizzo PEC, obbligatorio «a pena di esclusione».
4. Cliccate il link che arriva via PEC. Solo a quel punto l’offerta risulta completata.
5. Attendete la validazione: ISMEA ha dieci giorni lavorativi per controllare offerta e bonifico.

Attenzione a un dettaglio che molti sottovalutano: l’offerta è irrevocabile e vi vincola per 180 giorni. Se ne presentate più di una, servono offerte e cauzioni separate per ogni terreno.

I rilanci davanti al notaio

Validata la prima offerta, si apre il periodo delle offerte concorrenti. Nel lotto periodico dura fino al 14 novembre, nel permanente trenta giorni. Chi vuole sfidare il primo offerente si prenota ai rilanci, senza costi. L’asta si tiene poi davanti a un Notaio Banditore collegato alla rete RAN del Notariato, di persona o tramite delegato. Vince chi offre di più. Se nessuno si presenta, il terreno va al primo offerente.

Garanzie, costi e pagamento: cosa mettere in conto

La cauzione non produce interessi. A chi non vince viene restituita: da ISMEA per chi ha presentato una prima offerta, anche tardiva, dal notaio per chi si era solo prenotato. Quest’ultimo, all’asta, porta un assegno circolare intestato al notaio, pari al 10% della base d’asta iniziale; chi ha già offerto porta la copia del bonifico.

Vincere l’asta, poi, non vuol dire diventare proprietari. La proprietà passa solo con il rogito e il pagamento integrale. Chi paga in un’unica soluzione salda almeno cinque giorni prima della firma. Se il terreno è occupato, il rilascio tocca all’acquirente, così come le regolarizzazioni urbanistiche. E se la stipula salta per motivi non imputabili a ISMEA, le somme versate vengono trattenute.

Garanzie e costi a carico dell’offerente

Voce	Importo / regola	Quando
Cauzione prima offerta	10% base d’asta, bonifico a ISMEA, infruttifera	Con l’offerta
Cauzione rilanci	Chi si è solo prenotato: 10% base d’asta iniziale, assegno circolare al notaio	In sede d’asta
Verbale d’asta	A carico dell’aggiudicatario provvisorio	Dopo l’incanto
Saldo (pagamento unico)	Prezzo meno cauzione	Almeno 5 giorni prima del rogito
Spese di compravendita	Interamente a carico dell’acquirente	Al rogito
Notaio fuori Roma	Rimborso forfettario di 500 € a ISMEA	Al rogito
Regolarizzazioni	Necessarie alla vendita: entro il termine fissato da ISMEA (max 60 giorni, salvo proroghe); successive: entro 120 giorni	Prima e dopo il rogito

Acquisto terreni giovani: rate fino a 30 anni e tasso scontato

È la parte più interessante del bando. L’acquisto terreni giovani con pagamento rateale riguarda chi rientra nella definizione di giovane agricoltore della PAC 2023-2027: tra 18 anni compiuti e 41 non compiuti, insediato come capo azienda da non oltre cinque anni, con iscrizione in Camera di Commercio e partita IVA agricola. Le società devono essere società agricole a maggioranza e amministrazione under 41.

Si rateizza la base d’asta iniziale meno la cauzione. Le rate sono semestrali, con addebito diretto (SDD), su un ammortamento massimo di trent’anni e con ipoteca legale pari al 100% del rateizzato. Il tasso massimo è il tasso base fissato dalla Commissione europea più 220 punti base. La novità 2026 è lo sconto di un punto percentuale per chi sottoscrive una polizza caso morte a premio unico, con ISMEA beneficiaria e durata pari all’intero piano. Servono un rating tra «A» e «B» e l’assenza di protesti; la rata spetta per un solo terreno.

Pagamento rateale per giovani imprenditori agricoli

Elemento	Condizione prevista dai Criteri ISMEA
Età	18 anni compiuti – 41 non compiuti (titolare o maggioranza e amministratori)
Insediamento	Capo azienda da non oltre 5 anni; CCIAA e partita IVA agricola
Terreni ammessi	Solo primi tre tentativi di vendita (no lotto permanente)
Importo rateizzabile	Base d’asta iniziale meno cauzione; il rialzo si paga al rogito
Durata e rate	Fino a 30 anni, rate semestrali con SDD
Tasso massimo	Tasso base UE (Com. 2008/C 14/02) + 220 punti base
Sconto 2026	−1 punto con polizza caso morte a premio unico, ISMEA beneficiaria, durata pari al piano
Garanzia	Ipoteca legale al 100% del rateizzato (rinnovo a carico oltre 20 anni)
Merito creditizio	Rating A–B (CRIF/ECAI) o rating ISMEA via CERI; niente protesti
Limite	Un solo terreno, considerando anche le edizioni precedenti

Quanto si paga davvero: un esempio

I Criteri propongono uno schema che traduciamo in euro. Base d’asta 100.000, offerta vincente 115.000. I 10.000 della cauzione diventano acconto, 90.000 si rateizzano, i 15.000 di rialzo si pagano al rogito. Con un tasso ipotetico del 4% annuo, su 60 rate semestrali la rata vale circa 2.589 euro; con lo sconto della polizza (3%) scende a circa 2.285 euro.

Formula della rata (ammortamento francese) R = C × i / [1 − (1 + i)^−n] R = rata semestrale · C = capitale rateizzato (90.000 €) · i = tasso semestrale (annuo/2) · n = numero di rate (60). Tassi ipotetici a solo scopo illustrativo: il tasso reale si fissa alla data di aggiudicazione; preammortamento e spese esclusi.

Curiosità Se le prime due aste vanno deserte, al terzo tentativo un terreno costa il 56,25% della base iniziale (0,75 × 0,75): ogni tentativo a vuoto toglie un quarto. La Sicilia da sola pesa per il 26% della superficie del lotto periodico e per il 27% del suo valore. E per la prima volta sono esclusi i condannati per caporalato (art. 603-bis c.p.), «rafforzando così l’impegno di ISMEA nella promozione di un’agricoltura fondata sul rispetto dei diritti dei lavoratori e delle regole del mercato».

Falsi miti sui terreni agricoli in vendita da ISMEA

Sui terreni agricoli in vendita dalla Banca circolano parecchie convinzioni sbagliate. Le più diffuse, smontate con i documenti ufficiali:

Falsi miti e realtà

Falso mito	Cosa dicono Criteri e FAQ ISMEA
«Vince chi offre di più online»	Se ci sono altri interessati si va ai rilanci dal notaio, con presenza obbligatoria (anche tramite delegato).
«Aggiudicato vuol dire mio»	La proprietà passa solo con rogito e pagamento integrale.
«Nel periodico si può offrire sotto la base»	No: il ribasso è ammesso solo nel lotto permanente.
«Le rate valgono per tutti»	Solo per giovani agricoltori, primi tre tentativi, previa valutazione del merito.
«Se ci ripenso, riprendo la cauzione»	L’offerta è irrevocabile per 180 giorni; se la stipula salta per causa non imputabile a ISMEA, le somme vengono trattenute.
«Il confinante ha la prelazione agraria»	No: la prelazione agraria non si applica. Esiste solo quella degli Enti del Terzo Settore custodi del fondo.

La soluzione: cinque mosse per arrivare pronti al 14 novembre

Il vero rischio, a dieci giorni dalla chiusura, non è il prezzo. È il calendario. Il 14 novembre cade di sabato: banche chiuse e URP di ISMEA non raggiungibile, quindi un intoppo con bonifico o PEC dell’ultima ora non si risolve più. Ecco un piano realistico:

1. Oggi: registratevi sul portale e controllate di avere una PEC funzionante. Senza PEC non si parte.
2. Entro lunedì 9: scegliete al massimo due o tre terreni e fate vedere le schede a un tecnico di fiducia. Un sopralluogo, se possibile, vale più di qualsiasi mappa. Chiedete anche al notaio una stima di imposte e spese, che cambiano molto se siete coltivatori diretti o IAP.
3. Entro mercoledì 11: disponete il bonifico della cauzione e salvate la ricevuta.
4. Entro giovedì 12: inviate l’offerta e cliccate subito il link PEC. Il sabato mattina lasciatelo agli imprevisti.
5. Se siete under 41: preparate il rating e chiedete un preventivo per la polizza a premio unico. Lo sconto di un punto, su trent’anni, pesa parecchio.

Chi arriva tardi sul periodico ha comunque un piano B: il lotto permanente, senza scadenza fissa, con prezzi già ribassati e trenta giorni di gara per ogni offerta.

In conclusione

I terreni agricoli ISMEA 2026 sono una delle poche porte d’ingresso alla terra con regole pubbliche e, per i giovani, con un finanziamento integrato. Vanno affrontati come un investimento: carte lette, conti fatti, scadenze anticipate. Poi si tratta di mettere a frutto il fondo, magari con l’agricoltura di precisione. E quando i primi raccolti arriveranno sul mercato, la tracciabilità certificata dell’app ProduttoriTop può aiutarvi a raccontarne l’origine. Avete già individuato un terreno? Scriveteci quale e perché.

FAQ – Domande frequenti sui terreni agricoli ISMEA 2026

Entro quando si presenta l’offerta per i terreni ISMEA 2026?

Per il lotto periodico entro le 12:00 del 14 novembre 2026. Per il lotto permanente non c’è una finestra fissa: si può offrire finché il terreno non viene aggiudicato o ritirato.

Quanto costa partecipare all’asta della Banca Terre Agricole?

Registrazione e prenotazione ai rilanci sono gratuite. Serve una cauzione infruttifera del 10% della base d’asta, restituita a chi non si aggiudica il terreno.

Chi può pagare il terreno a rate?

I giovani imprenditori agricoli tra 18 e 41 anni non compiuti, insediati da non oltre cinque anni, sui terreni fino al terzo tentativo di vendita. Rate semestrali fino a 30 anni, previa verifica del merito creditizio.

Si può offrire su più terreni?

Sì, con offerte e cauzioni separate per ciascun terreno. Il pagamento rateale però spetta per un solo terreno.

Quando si diventa proprietari?

Con il rogito notarile e il pagamento integrale del prezzo. L’aggiudicazione da sola non trasferisce la proprietà.

Fonti

• ISMEA – Comunicato stampa 1° luglio 2026, «Banca nazionale delle Terre Agricole: al via la nona edizione»
• ISMEA – Comunicato stampa 25 settembre 2026, «A Terra Madre le novità della IX edizione» (499 terreni)
• ISMEA – Pagina Banca nazionale delle Terre Agricole (proroga vetrina, delibera 21 luglio 2026)
• Gazzetta Ufficiale, 5ª Serie Speciale n. 72 del 26 giugno 2026 – Avviso ISMEA (date di presentazione delle offerte)
• ISMEA – FAQ Banca nazionale delle Terre Agricole (consultate il 4 novembre 2026)
• ISMEA – Criteri per la vendita dei terreni, IX edizione, delibera CdA 17 giugno 2026 n. 27 (par. 4.5, 4.6, 7 e 8)
• AgroNotizie – «Banca delle Terre Agricole Ismea: offerte fino al 14 novembre 2026», 28 settembre 2026
• Agrapress – «Ismea ha presentato a Terra Madre le novità della IX edizione», settembre 2026
• Legge 28 luglio 2016, n. 154, art. 16 (Normattiva)
• Commissione europea – Tassi di riferimento e attualizzazione (Comunicazione 2008/C 14/02)

Riferimento normativo senza link: D.L. 22 ottobre 2016, n. 193, art. 13, c. 4-quater (conv. L. 225/2016), richiamato nell’Avviso e nei Criteri ISMEA. Tutti i link verificati il 4 novembre 2026.

Le immagini possono essere generate con AI e hanno funzione illustrativa.

Articolo redatto dalla redazione con il supporto di strumenti di intelligenza artificiale per la ricerca e la verifica delle fonti.

Le informazioni hanno carattere divulgativo e sono aggiornate al 4 novembre 2026. Non sostituiscono la lettura integrale dell’Avviso e dei Criteri ISMEA né la consulenza di un notaio, di un tecnico o di un commercialista.

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